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未來荊州的房子會是什么樣?從容積率找答案

2020年12月17日 09:27     小編:wxy          點擊:1026

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前兩天,房姐的推文介紹一個新項目“2.8超低容積率,是這個片區唯一低密度住宅小區。


不少網友表示有一點震驚,容積率2.8竟然可以算是超低密的小區


房姐只能告訴你,冷靜,在荊州的確算是低密小區。


關注荊州樓市的小伙伴,應該不難發現,現在的房子是越建越高,遠觀挺震感,而近看卻密密麻麻,樓挨著樓感覺非常壓抑。


之所以會這樣,就是因為容積率這個數字在不斷刷新


要知道,現行城市規劃法規體系下,各類居住用地的控制性詳細規劃,一般而言,容積率會根據建筑形態有所差異。


所以,今天就來好好聊聊荊州容積率這些事兒。


關于什么是容積率?


看過港劇的朋友,對里面出現的“公屋”一定印象深刻,近看遠看都有種密集恐懼癥,那就是高容積率情形下的住宅。

▲圖片來源于網絡


容積率其實是有計算公式的:容積率=總建筑面積/總用地面積,只是大多數人并不太能理解。


通俗來講,在一塊土地上,看蓋了多少面積的房子

▲圖片來源于網絡


例如一塊面積為1000㎡土地:


若建筑面積為1000㎡,則容積率為1000㎡/1000㎡=1.0;


若建筑面積為2000㎡,則容積率為2000㎡/1000㎡=2.0。


蓋房子面積越大容積率就越大,面積越小,相應的容積率也就越小。


所以,低容積率意味著同樣大的地面上,蓋的房子會少,居住人口會少,綠地更多,樓間距更大,業主所能享有的公共資源也沒那么擁擠,居住的舒適度會更高。


在地產圈,還有這么一個共識:


≥10層的高層住宅,容積率一般不超過5;<6層的多層住宅,容積率不超過3。


這種情況下,居住感受是比較舒適的。


荊州代表樓盤及地塊容積率盤點


荊州的住宅用地,容積率其實正在慢慢降低。來看一下這幾年荊州樓盤容積率的變化:


▼2018年及以前入市的部分樓盤容積率


▼2019年新樓盤代表容積率


▼2020年部分新樓盤容積率

(注:以上僅整理荊州部分樓盤,不分排序,僅供參考)


經過整理發現,2018年及以前入市的樓盤容積率大多數在3.5,甚至個別高達5,2019年有所下降,3.0的容積率占據主流,到了今年,部分地塊的容積率進一步往3.0以下發展。


從容積率的分布來看,樓盤的容積率呈現由城市中心向外部逐漸遞減的現象,且近幾年容積率普遍也有所下降。


恒信春秋府(容積率4.0)、恒大翡翠華庭(容積率4.0)、朝陽華庭(容積率4.99)等樓盤,屬中心片區,它們的容積率就比較高,當然這些也是在早幾年拿地的樓盤,已不是新盤。


現在來看沙北片區、荊北片區、紀南文旅區、城東片區的樓盤,容積率大部分就在3.0以下。


為什么容積率會降低?


從成本角度而言,開發商拿地是按土地面積進行競拍的。


相同價格的土地,容積率越高,可開發的住宅面積就越多,開發商能夠獲取的收益就越大。


從反向角度理解,越是城市中心的地段,通常土地資源更為稀缺,土地價格更高。


要實現利潤,一是降低成本,二是提高售價,顯然提高容積率,控制售價,會符合更多人的利益需求。


這也是為什么往往城市其市中心和核心地段,越難出現低密住宅的原因之一。


從居住需求理解,隨著城市化進程的加快,人們對居住舒適性的要求變高,所以近年來不少城市也對容積率“下手”了。


武漢:2020年發布《關于進一步加強武漢居住用地建設強度管理的規定》,未來主城區最高容積率不得超過3.0,新(副)城容積率不得超過2.5。


成都:2017年開始全面下調城市住宅容積率,主城核心區住宅容積率限定在2.5以內,一般地區和特別地區控制在2.0和1.5以下。


西安:2018年規劃局發布了《西安市城鄉規劃管理技術規定》,正式步入住宅“容積率小于3”的時代。


重慶:在2018年之后,幾乎沒有出讓過4.0以上容積率的地塊。


(不同的城市發展水平,其容積率高低的相對標準會有所不同)


通過對容積率的規劃控制,也可以間接對局部的供需關系、房價、資源優化配置、居住品質起到一定的調控作用。


容積率降了,房子會變成什么樣?


近兩年,荊州新拍出和計劃供應地塊容積率基本在3.5以內,總體水平有所降低,這也意味著未來小區在舒適度上會有所提升


但正如之前提到,容積率低了,意味著成本更高。


在有限的容積率內,開發商想要獲得更多的利潤空間,匹配更高的溢價,就必須要在產品上發力。


比如我們今年看到,已經有很多樓盤的戶型面積段有所調整,以前的房子110—120㎡左右是普通三房,現在100㎡左右就是三房,120㎡可以做到四房,更是有個別樓盤將80多平就做到了三房

▲金輝·楚樾云著86㎡戶型

▲楚天都市·潤園120㎡戶型


120-140㎡的面積段,目前荊州在售的項目如楚天都市·信園/潤園、特發·幸福里、中建︱荊江之星、荊州吾悅廣場、領地蘭臺府、清能學府花園等樓盤都做出了不少好戶型,剛需和改善都有所選擇。


面積壓縮降低了總價,大陽臺、衣帽間、南北通透、可拓展等功能空間越來越豐富,更是有不少樓盤在園林、物業等方面更加舍得下功夫,用產品力提高性價比,增加溢價,跑贏成本。


未來,荊州市場上這樣的競爭只會更多,相信良性的競爭有利于市場發展。


以目前荊州房價保持平穩的市場情況下,容積率的降低,對于購房者來看,是利大于弊的。


決定房子好壞和價格,涉及很多方面,容積率只是其中一個參考標準。


不必盲目追低,也不必聽高色變,理性考量,理性選擇。


你對荊州樓盤的容積率怎么看呢?歡迎留言討論~


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